شهدت المملكة العربية السعودية تزايدًا كبيرًا في أعداد المقيمين، خصوصًا في المدن الرئيسية، مما استدعى وضع نظام تملك غير السعوديين للعقار بشكل منضبط، حيث يأتي هذا التنظيم بهدف وضع قواعد وضوابط واضحة تساعد على تنظيم الحقوق والالتزامات، والحفاظ على الثروة العقارية للدولة.

ويكتسب تنظيم تملك غير السعوديين أهمية اقتصادية واجتماعية، إذ يسهم في جذب الاستثمارات وتحفيز سوق العقار، مع الحفاظ على الأولوية للمواطنين السعوديين. كما يستند هذا التنظيم إلى القوانين واللوائح الرسمية، بما في ذلك نظام تملك غير السعوديين للعقار والقرارات الوزارية ذات الصلة، لضمان التوازن بين حماية الثروة العقارية الوطنية وتمكين الاستثمارات الأجنبية.

ويهدف هذا البحث إلى تحليل الإطار النظامي لتملك غير السعوديين للعقار، وفحص الضوابط والشروط المقررة، وفهم أثرها على المركز القانوني للمتعاملين، بما يساعد على توضيح موقف المتعاملين أو المخالفين النظام.

نظام تملك غير السعوديين للعقار

مفهوم حق الملكية في النظام السعودي

يمكن تعريف حق الملكية بأنه الحق الذي يمنح صاحبه السلطة على الشيء، ويمكنه من استعماله واستغلاله والتصرف فيه، وذلك بحدود ما يقضيه المنظم، نصت المادة (1) من نظام التسجيل العيني للعقار على أن المالك هو كل شخص ذو صفة طبيعية أو اعتبارية يثبت السجل العقاري حق ملكيته للعقار، ويأتي تنظيم نظام تملك غير السعوديين للعقار لضبط حقوق غير السعوديين في تملك العقارات في المملكة، وضمان التوافق مع الأنظمة الوطنية وحماية الثروة العقارية.

ومن هذا المنطلق، نصت المادة (1) من نظام التسجيل العيني للعقار على تعريف العقار بأنه:” يشمل قطعة الأرض وما تحتها وما فوقها، مع استثناء الثروات الطبيعية، والعلو غير المأذون بعمارته واستغلاله. كما تشمل العقارات البناء أو الملحقات الثابتة عليها، والمزروعات، والمصانع، والمنشآت المختلفة مثل الموانئ، والمطارات، وخطوط الكهرباء والأنابيب، وغيرها”.

وبالنسبة لتعريف من هو غير السعودي، جاء المشرع في نظام تملك غير السعوديين بالنص في المادة (1) على أنه يشمل الفئات التالية: 

• الشخص ذو الصفة الطبيعية الذي لا يحمل الجنسية السعودية.
• الشركة غير السعودية.
• الكيان غير السعودي غير الربحي.
• أي شخص ذي صفة اعتبارية غير سعودي آخر يحدد بقرار من مجلس الوزراء.

الحقوق المتفرعة عن حق الملكية

يتميز حق الملكية بأنه حق جامع، حيث يمنح المالك ثلاث سلطات، ابتداءً من سلطة الاستعمال والاستغلال وصولاً لسلطة التصرف فيه، وتأسيسًا على ذلك نذكر هذه السلطات بمزيد من التفصيل على النحو الآتي:

1. حق الاستعمال: استخدام الشيء فيما هو قابل له للحصول على منافعه وذلك فيما عدا ثماره، ومع عدم المساس بجوهر الشيء، كأن يسكن المالك داره أو يركب سيارته.
2. حق الاستغلال: يأتي حق الاستغلال خلاف مفهوم حق الاستعمال، حيث يخول الأول صاحبه الحصول على ثمار الشيء سواء كانت طبيعية أو صناعية ومدنية، ومن ذلك تأجير المنزل والسيارة وهكذا. 
3. حق التصرف: يقصد بهذا الحق بأنه صلاحية مالك الشيء في نقل ملكيته أو إنشاء حق عيني آخر عليه، كإنشاء حق انتفاع عليه أو رهنه.

 الجهات المختصة والإجراءات العقارية لغير السعوديين

تعد الهيئة العامة للعقار هي صاحبة الاختصاص في تنظيم القطاع العقاري غير الحكومي في المملكة، ومن ذلك وضع اللوائح والأنظمة المُنظمة لأحكام نشاط العقاري غير الحكومي ويشمل ذلك إصدار التراخيص والتصاريح لممارسي الأنشطة العقارية، بالإضافة إلى تشجيع الاستثمار، بالشكل الذي يعزز بيئة الاستثمار العقاري عبر فرص وتسهيلات المستثمرين، وزيادة دقة وشفافية مؤشر تأثر القطاع الخاص.

تابع معنا: نظام مكافحة الجرائم المعلوماتية السعودي

ومن هذا المنطلق، نصت المادة (2) من اللائحة التنفيذية لنظام تملك غير السعوديين للعقار على أنه ​​يشترط لتملك غير السعودي للعقار أو اكتساب الحقوق العينية الأخرى على العقار أو التصرف بها، الآتي:

•  وجود هوية سارية من الهويات المصدرة وفقاً لأنظمة المملكة.
• تنشئ الهيئة بوابة إلكترونية لتملك غير السعودي للعقار أو اكتساب الحقوق العينية الأخرى على العقار، ترتبط بالسجل العقاري، وأن يكون دخول المستفيدين للمنصة الإلكترونية من خلال منصة النفاذ الوطني.
• يجب أن تكون جميع العمليات المالية المتصلة بتملك العقار أو اكتساب الحقوق العينية الأخرى على العقار من خلال وسائل الدفع الإلكترونية المعتمدة بالمملكة.

ضوابط وشروط تملك غير السعوديين للعقار

يخضع تملك غير السعوديين للعقار في المملكة العربية السعودية لجملةٍ من الضوابط والشروط النظامية التي تهدف إلى تنظيم هذا الحق بما يحقق التوازن بين تشجيع الاستثمار وحماية المصالح الوطنية. ويمكن بيان ذلك من خلال المحاور الآتية:

1. الحالات المسموح بها

يجيز المنظم تملك غير السعوديين للعقار في عدد من الحالات، من أبرزها:

• تملك العقار لغرض السكن الخاص، بعد استيفاء المتطلبات النظامية والحصول على التراخيص اللازمة من الجهات المختصة.
• تملك العقار لأغراض استثمارية، وفقًا للأنظمة المنظمة للاستثمار الأجنبي، وبما يتفق مع طبيعة النشاط المرخص به.
• تملك الشركات والمنشآت الأجنبية للعقار اللازم لمزاولة نشاطها أو لإسكان منسوبيها، في حدود ما تقتضيه الحاجة الفعلية للنشاط.
• تملك البعثات الدبلوماسية والمنظمات الدولية لمقارها الرسمية، وفق مبدأ المعاملة بالمثل، وطبقًا للإجراءات المنظمة لذلك.

2.  القيود والاستثناءات

يقترن تملك غير السعوديين للعقار بعدد من القيود التي تهدف إلى ضبط هذا الحق وتنظيمه، ومن أهمها:

• عدم جواز التملك في مدينتي مكة المكرمة والمدينة المنورة لغير السعوديين، مع استثناء بعض الصور النظامية مثل حق الانتفاع أو الإيجار طويل الأجل وفق الضوابط المقررة، وذلك استنادًا لنص المادة (3) من نظام تملك غير السعوديين للعقار
• اشتراط الحصول على موافقة مسبقة من الجهة المختصة قبل إتمام إجراءات التملك.
• قصر التملك على العقار المرتبط بالغرض المصرح به، سواء كان سكنيًا أو استثماريًا أو متعلقًا بمزاولة النشاط المهني.
• جواز اتخاذ الإجراءات النظامية عند مخالفة شروط التملك، بما في ذلك إلغاء الترخيص أو ترتيب الآثار القانونية المقررة.

 الالتزامات النظامية المترتبة

يترتب على تملك غير السعودي للعقار عدد من الالتزامات النظامية، من أبرزها:

• الالتزام باستخدام العقار في الغرض الذي تم الترخيص بالتملك من أجله.
• استكمال إجراءات التسجيل النظامي ونقل الملكية لدى الجهات المختصة وفق الأنظمة المعمول بها.
• التقيد بالأنظمة البلدية والتنظيمية، وما يتعلق باشتراطات البناء والتطوير العقاري.
• الوفاء بالرسوم والالتزامات المالية المقررة نظامًا متى وجدت.

وبذلك يتضح أن المنظم السعودي وضع إطارًا قانونيًا يوازن بين تمكين غير السعوديين من التملك في حدود معينة، وبين فرض قيود وضوابط تضمن عدم تعارض ذلك مع الاعتبارات السيادية والتنظيمية والاقتصادية للدولة.

 المخالفات المرتبطة بالتملك وتكييفها النظامي

• صور المخالفات

•  بعد تحليل نصوص نظام تملك غير السعوديين، نرى أنه نص على العقوبات الآتية: 

1. الإنذار.
2. غرامة لا تزيد على (5 %) من قيمة الحق العيني محل المخالفة بما لا يزيد على (10.000.000) عشرة ملايين ريال.  

• وذلك، لكل من يخالف أحكام النظام أو اللائحة.

ثانيًا: يعاقب غير السعودي الذي يقدم متعمداً معلومات غير صحيحة أو مضللة تؤدي إلى تملكه للعقار أو اكتسابه أيًّا من الحقوق العينية الأخرى على العقار بالآتي:

أ- غرامة لا تزيد على (5 %) من قيمة الحق العيني محل المخالفة بما لا يزيد على (10.000.000) عشرة ملايين ريال.

ب- بيع الحق العيني على العقار.

• معيار القصد والمخالفة

يُعد القصد عنصرًا جوهريًا في تكييف المخالفات المرتبطة بتملك غير السعوديين للعقار، إذ يختلف الوصف النظامي والعقوبة في مدى توافر القصد لدى المتهم المتمثل في علمه وإرادته الحرة، فالمخالفة قد تتحقق بمجرد الإخلال بأحكام النظام أو اللائحة التنفيذية ولو دون قصد خاص، كعدم استيفاء الاشتراطات النظامية أو الإجرائية المتعلقة بالتملك.

أما إذا ثبت تعمد تقديم معلومات غير صحيحة أو مضللة بقصد الحصول على حق عيني على عقار، فإن ذلك ينهض إلى مستوى المخالفة الجسيمة التي تستوجب جزاءات أشد، نظرًا لاقتران الفعل بعنصر القصد الجنائي المتمثل في العلم بالمخالفة واتجاه الإرادة إلى تحقيقها. ويترتب على هذا التكييف اختلاف نطاق المسؤولية، سواء من حيث نوع الجزاء أو شدته، بما يحقق التناسب بين الفعل المرتكب والأثر النظامي المترتب عليه.

كما يُراعى في تقدير القصد التمييز بين الخطأ غير العمدي الناتج عن سوء فهم الإجراءات أو تعقيدها، وبين السلوك الاحتيالي المنظم الذي يهدف إلى التحايل على القيود النظامية المفروضة على التملك. 

• أثر حسن النية والالتزام بالإجراءات

يُعد حسن النية من المبادئ المعتبرة في تقدير المسؤولية النظامية، إذ إن التزام غير السعودي بالإجراءات المقررة، للحصول على الموافقات النظامية، والإفصاح عن البيانات الصحيحة، يُعد قرينة على سلامة قصده وانتفاء نية المخالفة. وفي هذه الحالة قد يكتفى بالإنذار أو توقيع الجزاء الأخف، متى تبين أن المخالفة شكلية أو ناتجة عن خطأ غير مقصود.

وفي المقابل، فإن الإخلال المتعمد بالإجراءات، أو تجاوزها، أو تقديم بيانات ناقصة، أو مضللة، يُسقط التمسك بحسن النية، ويؤدي إلى تشديد الجزاء، لما ينطوي عليه من مساس بسلامة التنظيم النظامي لسوق العقار وتحقيقًا لمبدأ العدالة والمساواة بين المخاطبين بأحكام النظام.

كما أن الالتزام بالإجراءات النظامية لا يقتصر أثره على تفادي العقوبة فحسب، بل يمتد إلى حماية المراكز القانونية الناشئة عن التملك، وضمان استقرار المعاملات العقارية، ومنع نشوء منازعات مستقبلية تتعلق بصحة الحق العيني أو مشروعية اكتسابه.

وبذلك يتضح أن حسن النية والالتزام بالإجراءات يمثلان عنصرين حاكمين في التكييف النظامي للمخالفة، وفي تقدير الجزاء المناسب لها، بما يحقق التوازن بين حماية المصلحة العامة أو الخاصة.

التطبيق على حالة متهم ومركزه النظامي

• عرض موجز للواقعة

1. أقدم شخص غير سعودي على شراء شقة سكنية في مدينة الرياض باسمه، بقصد الاستثمار وشراءها وليس للسكن الخاص، دون الحصول على موافقة الجهة المختصة.
2. والمتملك مقيم داخل المملكة إقامة نظامية، وليس مستثمرًا مرخصًا ولا يمثل شركة أجنبية.

• التكييف النظامي لحالة المتهم

 التملك في هذه الحالة لا يعد تملكًا مشروعًا لأن النظام يجيز لغير السعودي التملك للسكن الخاص وفق ضوابط، ولا يجيزه لغرض الاستثمار دون ترخيص.

• مدى انطباق المخالفة عليه

تتحقق المخالفة في هذه الحالة بقيام المقيم بتملك عقار لغرض غير مصرح به نظامًا، ودون استيفاء الإجراءات والموافقات اللازمة، مما يجعله مخالفًا لأحكام نظام تملّك غير السعوديين للعقار. ويترتب على ذلك قيام مسؤوليته النظامية عمّا صدر منه، وخضوعه للإجراءات المقررة بحقه، والتي قد تشمل فرض غرامة مالية، أو إلزامه ببيع العقار والتصرف فيه وفق ما تقرره الجهة المختصة، أو اتخاذ أي تدابير نظامية أخرى لتصحيح وضع التملك.

وختامًا، يقوم النظام على إتاحة تملك غير السعوديين للعقار من الأفراد والشركات والكيانات، ضمن ضوابط واضحة تراعي المصلحة العامة وتحفظ خصوصية المجتمع السعودي الدينية والثقافية، وتضمن أولوية المواطن واستقرار السوق المحلي.

وبما يضمن حفظ الحقوق لجميع الأطراف من خلال الربط المباشر بنظام التسجيل العيني للعقار، وتوثيق الملكية والحقوق العينية.

الاسئلة الشائعة

1. ما هو نظام تملك غير السعوديين للعقار؟

هو النظام المعني في تنظيم أحكام تملك غير السعوديين للعقار، ويهدف إلى تحقيق كل من:

• جذب الاستثمار الأجنبي المباشر إلى سوق العقار السعودي.
•  تعزيز مساهمة القطاع العقاري في الناتج المحلي.
• استبقاء الكفاءات والمواهب العالمية عبر تمكينهم من الاستقرار.

2. هل يسمح لغير السعوديين بشراء عقارات في السعودية؟

نعم، وذلك وفقًا لشروط وضوابط نظامية، التي نذكرها على النحو الآتي:

1. 1. 1. عدم جواز التملك في مدينتي مكة المكرمة والمدينة المنورة، إلا بشروط خاصة بالمسلمين، ومع استثناء بعض الصور النظامية مثل حق الانتفاع أو الإيجار طويل الأجل وفق الضوابط المقررة، وذلك استنادًا لنص المادة (3) من نظام تملك غير السعوديين للعقار.
      2. اشتراط الحصول على موافقة مسبقة من الجهة المختصة قبل إتمام إجراءات التملك.
      3. قصر التملك على العقار المرتبط بالغرض المصرح به، سواء كان سكنيًا أو استثماريًا أو متعلقًا بمزاولة النشاط المهني.
      4. خضوع التملك للأنظمة التنظيمية والتخطيطية المعتمدة، بما في ذلك اشتراطات البناء والتنظيم العمراني.
      5.  جواز اتخاذ الإجراءات النظامية عند مخالفة شروط التملك، بما في ذلك إلغاء الترخيص أو ترتيب الآثار القانونية المقررة.

 

قائمة المراجع والمصادر

1. نظام تملك غير السعوديين للعقار، الصادر بمرسوم ملكي رقم م/ 14 وتاريخ 19/1/1447هـ.
2. اللائحة التنفيذية لنظام تملك غير السعوديين للعقار بمرسوم ملكي رقم م/ 14 وتاريخ 19/1/1447هـ.
3. نظام التسجيل العيني للعقار، الصادر بمرسوم ملكي رقم م/91 وتاريخ 19/9/1443هـ.
4. القواعد الموضوعية والإجراءات الشكلية لتملك غير السعوديين للعقار واستثماره في الفقه والنظام، مجلة الدراسات الإسلامية والأبحاث الأكاديمية، العدد (93) :345-370.