المقدمة
يأتي هذا البحث ابتداءَ في فهم الاستثمار العقاري سواء كان بالشكل المباشر بتملك الفرد عقارًا ما وإعادة بيعها أو كان بشكل غير مباشر وذلك ما إذا كان الاستثمار في الصناديق العقارية، وفهم إشكاليات هذا السوق التي يواجهها المستثمر في السوق العقاري السعودي، ومن هنا تأتي مسائلة أهمية حماية المستثمر العقاري في ظل النمو المتسارع لهذا السوق، باعتباره إحدى محركات الرئيسية لاقتصاد المملكة وازدهاره.

 ورغم الإطار النظامي والتنظيمي، لا تزال المخالفات والتجاوزات قائمة في السوق، وذلك من خلال التضليل في المعلومات، المبالغة في التقييمات، أو الإخلال بالالتزامات التعاقدية. ومن هنا تبرز الحاجة إلى حلول دفاعية ووقائية عبر تبني الدفوع النظامية، وتفعيل آليات الرقابة، وتعزيز الشفافية والإفصاح، بما يضمن تحقيق العدالة والحد من النزاعات.

ويستهدف هذا البحث عدة فئات رئيسة في السوق العقاري، تشمل:

• المستثمرين الأفراد.
•  المطورين العقاريين.
•  الوسطاء العقاريون.
•  مديري الصناديق العقارية.
•  المقيمين العقاريين.
•  والجهات القضائية والرقابية.

 ويأتي هذا في إطار بحث متكامل يتناول منظومة الحماية في السوق العقاري السعودي، مع الاعتماد على منهجين أساسيين؛ الأول هو المنهج الوصفي بوصفه الأنسب لعنوان الدراسة الحالية وتوضيح نطاقها الموضوعي، والثاني هو المنهج التحليلي لتحليل نصوص الأنظمة ذات الصلة وتطبيقها على موضوع البحث.

الفصل الأول: التأصيل النظامي

• أنظمة ولوائح هيئة السوق المالية (لوائح الصناديق، الإفصاح)

يملك السوق العقاري السعودي في المملكة إطارًا تنظيميًا واضحًا في هذا المجال، وذلك انطلاقًا من حرصها على حماية المستثمر في السوق العقاري، ويظهر ذلك جليًا في اهتمام المملكة في تنظيم السوق العقاري بما يتوافق مع متطلبات التنمية الاقتصادية ورؤية المملكة 2030، من خلال سن أنظمة وتشريعات متخصصة، وإصدار لوائح تنظيمية تهدف إلى تعزيز الثقة في البيئة الاستثمارية العقارية، التي نذكرها على النحو الآتي: 

ومن هذا المنطلق، يأتي في مقدمة هذه الأنظمة واللوائح ما تصدره هيئة السوق المالية من تنظيمات خاصة بالصناديق العقارية الاستثمارية والإفصاح، والتي تُسهم بدورها في تنظيم أحكام تلك الصناديق من خلال تحديد آليات عملها لضمان الحقوق وترتيب الواجبات بين أطرافها.

ومن ذلك لائحة (صناديق الاستثمار العقاري)، التي نصت في المادة (١) على هدف صريح وواضح ألا وهو:” تنظيم تأسيس صناديق الاستثمار العقاري في المملكة وطرح وحداتها وإدارتها، وحماية حقوق مالكيها، وتطبيق قواعد الإفصاح والشفافية عليها”، وعليه تتضمن اللائحة تنظيمات رئيسية لصناديق الاستثمار العقارية، التي تعتبر ذات صبغة استثمارية مطروحة للجمهور في نظام السوق المالية لتداول وحدات الصندوق الاستثماري، الذي يعرف باسم (RIET)، التي تتم إداراتها بواسطة مدير صندوق مقابل رسوم محددة،  وذلك استنادًا على المادة (2) من ذات اللائحة.

وعلى ذكر مدير الصندوق، فأنه يعد المسؤول الأول عن إدارة أصول الصندوق وحفظها، وأيضًا ممارسة أعمال الإدارة بموجب ترخيص صادر له بهذا الشأن، وذلك استنادًا إلى لائحة الأشخاص المرخص لهم، بالإضافة إلى وجود أطراف ذو علاقة بجانب مدير الصندوق، وهم:

• أمين الحفظ
• المطور
• المثمن
• المحاسب القانوني
• أعضاء مجلس الإدارة أو أي من المديرين التنفيذيين أو الموظفين لدى أي من الأطراف أعلاه.
• أي مالك وحدات تتجاوز ملكيته (5%) من صافي أصول صندوق الاستثمار العقاري. 
• أي شخص تابع أو مسيطر على أي من الأشخاص السابق ذكرهم.

بناءً على ما تم ذكره، تبدأ عملية الاستثمار في الصناديق العقارية بالحصول على ترخيص بعد تقديم طلبًا متضمنًا ذلك لدى هيئة السوق المالية التي بدورها تقوم بدراسة الطلب والموافقة عليه وإشعار مقدم الطلب، أو رفضه وبيان الأسباب، وذلك استنادًا على المادة (3) (4) من لائحة صناديق الاستثمار العقاري.

وبعد الحصول على الترخيص تنشأ بين مدير الصندوق ومالكي الوحدات – تعد هذه الوحدات حصة أي مالك في أي صندوق يتكون من وحدات أو جزء منها، وتعامل كل وحدة على أنها تمثل حصة مشاعة في صافي أصول الصندوق-، علاقة تعاقدية بموجب التوقيع على شروط وأحكام الصندوق المرخص له من الهيئة، ويترتب على نشوء هذه العلاقة التعاقدية التزام متمثل في النقاط الآتية: 

• إدارة الصندوق: نصت المادة (8) من لائحة صناديق الاستثمار العقاري على أن تكون إدارة الصندوق من مدير محفظة -مسجل لدى الهيئة-، يعمل لدى مدير الصندوق، ويقع على عاتق مدير الصندوق التزامات متمثلة ابتداءً في الإشراف على جوانب الصندوق الفنية والإدارية التي تجب أن تحقق مصلحة مالكي الوحدات في المقام الأول، وألا كان مسؤولاً عن أي خسائر الصندوق الناتجة عن إهماله أو سوء سلوكه المتعمد، وصولاً إلى مهمة رقابية متمثلة في إبلاغ الهيئة عن أي حدث أو تطور جوهري قد يؤثر في عمل الصندوق, حيث نصت ذات المادة على التزامات مدير الصندوق, وذلك على النحو الآتي:
• التزامات مدير الصندوق:

1. وضع إجراءات اتخاذ القرارات الواجب اتباعها لتنفيذ الجوانب الفنية والإدارية لمشاريع الصندوق وأعماله.
2. إبلاغ الهيئة عن أي حدث أو تطور جوهري قد يؤثر في عمل الصندوق.
3. الالتزام بجميع الأنظمة واللوائح والتعليمات السارية في المملكة ذات العلاقة بعمل الصندوق.
4. إدارة أصول الصندوق بما يحقق مصلحة مالكي الوحدات وفقًا لشروط الصندوق وأحكامه.
5. التأكد من نظامية وسلامة العقود التي يتم إبرامها لمصلحة الصندوق.
6. يعد مدير الصندوق مسؤولاً عن إدارة الصندوق، وحفظ أصوله وخدمات إدارته ويظل مسؤولاً عند تعيين تابع أو أي طرف آخر للقيام بتلك الأعمال.
7. يتحمل مدير الصندوق المسؤولية المالية عن خسائر الصندوق الناتجة عن الأخطاء التي تحصل بسبب إهماله أو سوء سلوكه المعتمد.

• الإفصاح: نصت المادة (9) من ذات اللائحة على:” على مدير الصندوق توفير معلومات كافية عن أهداف الاستثمار في الصندوق وشروطه ومخاطره، وأي معلومة أخرى تمكّن مالكي الوحدات من اتخاذ قراراهم الاستثماري، ويجب ألا تحتوي المواد التعريفية للصندوق على أي معلومة خاطئة أو مضللة”، وينتج عن تفعيل دور الإفصاح تعزيزًا لدور الشفافية والمساواة في الحصول على المعلومات.
• لوائح ” وافي” للبيع على الخارطة

 تملك لوائح “وافي” للبيع على الخارطة دورًا هامًا في تنظيم السوق العقاري السعودي، حيث إنها وجدت من المشرع لتنظيم البيع على الخارطة وبما يضمن وفاء المطور العقاري بالتزاماته تجاه المشتريين أو المستأجرين، التي صدرت تنفيذًا لنظام:” بيع وتأجير مشروعات عقارية على الخارطة”، الذي جاء يعنى به تنظيم عمليات بيع أو تأجير مشاريع العقارات، ويأتي لفظ مشروع لأن العقار لا زال مجرد مخطط تفصيلي أو نموذج ثلاثي الأبعاد، مما يتيح للعميل تصور التصميم المستقبلي للعقارات.

وجاء النظام -وافي- بالنص على التزامات نظامية تقع على عاتق المطور العقاري المرخص له بمزاولة نشاط امتلاك عقارات أو استئجارها من أجل تطويرها وبيعها أو تأجيرها بحسب الأحوال، استنادًا للمادة (1) من النظام، ومن ذلك:

• تقديم معلومات دقيقة عن المشروع والأسعار.
• فتح حساب ضمان لدفعات المشترين.
• الالتزام بمواعيد البناء والتسليم.
• تسليم الوحدات حسب المخطط المتفق عليه.
• تقديم تقارير دورية للهيئة عن تقدم المشروع.
• أنظمة الوساطة العقارية والملكية المشتركة (ملاك) 

يأتي نظام الوساطة العقارية لتنظيم أحكام نشاط التوسط في إتمام صفقة عقارية بين أطرافها، مقابل الحصول على عمولة، بموجب عقد بين الوسيط العقاري والطرف المستفيد من الوساطة العقارية، لإتمام صفقة عقارية أو تقديم خدمة عقارية، وذلك استنادًا للمادة (1) من ذات النظام، أما بالنسبة إلى مفهوم الملكية المشتركة، فأنها الحالة التي تكون فيها العقارات مقسمة إلى حصص بين عدة أشخاص، ونصيب في الأجزاء المشتركة، كالأسطح والمصاعد، ويأتي نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها. في المملكة في تنظيم مسائل وأحكام العقارات المشتركة.

• نظام الأوراق التجارية (في حال استخدام الشيكات)

يعتبر نظام الأوراق التجارية من الأنظمة الهامة في تنظيم أحكام العقارات ما إذا وجدت الأوراق التجارية في التعاملات والتصرفات العقارية كوسيلة وفاء أو ائتمان، لا سيما في حالة استخدام الشيكات في المعاملات والتصرفات العقارية، حيث يعطي النظام إطارًا قانونيًا يضمن الحقوق وينظم الالتزامات بين الأطراف، حيث ورد في النظام فصلاً كاملاً ينظم أحكام الشيك بداية من إنشاء الشيك، حتى الجزاءات المقررة على الأفعال التي تمثل بجوهرها مخالفةً للنظام، حيث نصت المادة (118) على: مع مراعاة ما تقتضي به الأنظمة الأخرى، يعاقب بالحبس مدة لا تزيد على ثلاث سنوات وبغرامة لا تزيد على خمسين ألف ريال أو بإحدى هاتين العقوبتين كل من أقدم بسوء نية على ارتكاب أحد الأفعال الآتية:

أ – إذا سحب شيكا لا يكون له مقابل وفاء قائم وقابل للسحب أو يكون له مقابل وفاء أقل من قيمة الشيك.

ب – إذا استرد بعد إعطاء الشيك مقابل الوفاء أو بعضه بحيث أصبح الباقي لا يفي بقيمة الشيك. 

ج – إذا أمر المسحوب عليه بعدم دفع قيمة الشيك.

د – إذا تعمد تحرير الشيك أو التوقيع عليه بصورة تمنع صرفه.

هـ – إذا ظهر أو سلم شيكا وهو يعلم أنه ليس له مقابل يفي بقيمته أو أنه غير قابل للصرف.

و- إذا تلقى المستفيد أو الحامل شيكا لا يوجد له مقابل وفاء كاف لدفع قيمته.

فإذا عاد الجاني إلى ارتكاب أي من هذه الجرائم خلال ثلاث سنوات من تاريخ الحكم عليه في أي منها تكون العقوبة الحبس مدة لا تزيد على خمس سنوات والغرامة التي لا تزيد على مائة ألف ريال أو إحدى هاتين العقوبتين.

• نظام المقيمين المعتمدين

يأتي نظام المقيمين المعتمدين بهدف وضع الضوابط والمعايير اللازمة لأعمال تقييم العقارات، والمنشآت الاقتصادية، والمعدات والممتلكات المنقولة ونحوها، وتطوير مهنة التقييم، ورفع مستوى العاملين فيها، استنادًا لنص المادة (2) من النظام.

• مبادئ حماية العملاء الصادرة عن البنك المركزي

نص البنك المركزي السعودي على عدة مبادئ وقواعد لحماية عملاء المؤسسات المالية، التي بدورها تساهم في حماية المستثمر العقاري الذي يعتمد في تصرفاته العقارية على التمويل العقاري والقروض البنكية، ومن أبرز هذه المبادئ والقواعد يمكن ذكرها في النقاط الآتية:

• معاملة العملاء بعدالة وإنصاف، وأن تبذل المؤسسة المالية العناية والاهتمام الخاص مع العملاء محدودي الدخل والتعليم وكبار السن وذوي الإعاقة.
• الإفصاح والشفافية، أن تقدم المؤسسة المالية للعملاء المعلومات بكل دقة ووضوح.
• التثقيف والتوعية، يجب أن على المؤسسة المالية وضع برامج وآليات للعملاء لتطوير معارفهم ومهاراتهم، وتمكينهم من فهم المخاطر المختلفة.
• الحماية ضد عمليات الاحتيال وسوء الاستخدام، حيث يجب على المؤسسة حماية أصول عملاءها من الاحتيال ووضع أنظمة تقنية ورقابية للحد من عمليات الاحتيال والاختلاس.

الفصل الثاني: الإشكالية القانونية

نأتي في هذا الفصل بإيضاح الإشكاليات القانونية بشكل موجز قبل الخوض في استعراض التهم والمخالفات النظامية في السوق العقاري السعودي، وذلك على النحو الآتي:

• ضعف الإفصاح في المشاريع العقارية والصناديق.

يعد ضعف الإفصاح في المشاريع والصناديق العقارية في مثابة قصور في المشروع أو على عدم كفاءة الاستثمار في الصندوق العقاري، حيث إنه يقع على المسؤول التزام مضمونه الإفصاح الكامل والدقيق عن البيانات الجوهرية الخاصة بالمشروع أو عن وحدات الصندوق، وإلا ترتب على غياب الإفصاح انعدام مفهوم الشفافية والوضوح ومن ثم عزوف الفرد عن الاستثمار في المشروع, ويأتي تقنين مثل هذا المبدأ انطلاقًا من حرص المملكة على حماية بيئة الاستثمار من آفة التضليل والاستغلال، وتوفير بيئة تتسم بالوضوح والدقة، فنرى أن المنظم السعودي اشترط في الاستثمار في الصناديق العقارية أن على المدير الإفصاح عن الأهداف من ناحية وذكر المخاطر من ناحية أخرى، ونراه تارة اشترط في مشاريع البيع على الخارطة تبيان تفاصيل المشروع بداية من أسعاره حتى تقديم تقارير دورية عن تفاصيل تقدم المشروع.

وهكذا يعد مبدأ الإفصاح من أهم المبادئ في بيئة السوق العقاري السعودي، وألا ترتب على غيابه انهيار السوق بفقدان الثقة لدى المستثمرين. 

• التعارض بين مصالح المطور/ مدير الصندوق والمستثمر.

من أبرز الإشكاليات القانونية التي يواجهها المستثمرون العقاريون إشكالية وجود تعارض بين مصالح المطور والمستثمر أو بين مدير الصندوق والمستثمر، التي ما إن وجدت وجد معها إبداء المصلحة الشخصية فوق المصلحة العامة في السوق العقاري الممثلة في حماية المستثمر وحماية حقوقه.

• غياب الوعي لدى المستثمر الصغير.

لا يخفى أن غياب الوعي والعلم في أي مجال من مجالات الاستثمار معرفيًا وقانونيًا، لاسيما لدى المستثمر الصغير- البادئ حديثًا في هذا السوق- يعني تعرضهم للاستغلال أو التضليل، مما يؤدي إلى غياب قدرتهم على التنبؤ عن المخاطر الاستثمارية المحتملة، وإيجاد الحلول فيما بعد والدفاع عن حقوقهم.

• تعثر المشاريع أو الإعلانات المضللة.

يعد عمود السوق العقاري هو توفر مشاريع ذات معلومات دقيقة ووافية، تمكن المستثمر فعلاً من تحقيق غاية الاستثمار وإنتاج ثمرته بالاستمرار فيه والازدهار معه، فأن الإعلانات المضللة تعد من أبرز الإشكاليات القانونية التي قد يواجهها المستثمر في السوق العقاري السعودي، لأن ما أن وجد التضليل في شيء إلا وأنقص من قيمته، وغيب عنه المصداقية والوضوح التي تعد من أهم مبادئ التي تحفز ازدهار السوق واستمراره.

الفصل الثالث: التهم/ المخالفات النظامية (النصوص النظامية)

• بيع أو تسويق عقار دون ترخيص “وافي”.

يعتبر البيع على الخارطة، بيعًا يلتزم بموجبه المطور بتشييد عقارًا خلال أجل تم الاتفاق عليه في العقد الذي بينه وبين المشتري، بالإضافة إلى أنه يعتبر هذا العقد من العقود الشكلية التي فرض عليها المنظم شكلاً معينًا لانعقادها، ورتب على عدم الالتزام بذلك عدم الاعتداد بالعقد وبطلانه، وتتمثل هذه الشكلية في إفراغ بيانات العقد بين الطرفين في نموذج العقد الارشادي المعتمد من وزارة التجارة في بيع الوحدات العقارية على الخارطة.

انطلاقًا مما سلف، يعتبر الحصول على ترخيص يتعلق بالمشروع العقاري هو أولى نظامية عقد البيع أو تأجير العقارات على الخارطة، وذلك ما تضمنته المادة (6) من نظام بيع وتأجير مشروعات عقارية على الخارطة، حيث تلزم المطور العقاري الراغب في بيع أو تأجير وحدات على الخارطة بالحصول على ترخيص خاص للمشروع من الجهة المختصة، ويُرفق بطلبه ما يلي:

أولاً: مستندات أساسية

• السجل التجاري ساري المفعول.
• شهادة عضوية الغرفة التجارية.
• السجل الائتماني.
• رخصة البناء.
• صك الملكية أو اتفاقية مع مالك الأرض أو مالك منفعتها.

ثانيًا: اتفاقيات متعلقة بالمشروع

• اتفاقية مع المطور الفرعي (إن وجدت).
• عقد مع مكتب استشاري.
• عقد مع محاسب قانوني.
• تعهد من المطور متضمن ببدء الأعمال الإنشائية للمشروع العقاري، خلال (ستة) أشهر من تاريخ حصوله على الترخيص.

ثالثًا: متطلبات فنية ومالية

• التصاميم والمخططات المعتمدة.
• دراسة جدوى اقتصادية مفصلة.
• نموذج عقد البيع يحدد مواعيد التسليم بدقة.
• اتفاقية حساب الضمان البنكي.

وإعمالاً لما تقدم، تشرف لجنة بيع الوحدات العقارية على عقود البيع أو تأجير عقارات على الخارطة، مما يتعين عليها أن تتثبت قبل منح المطور الترخيص من توافر الأمور الآتية:

• وجود العقد بالشكلية المعتمدة
• عدم مخالفة أي بند من بنود النموذج المعد لهذه العقود، أو تضمنه أمرًا يسلب المشتري حقوقه أو ينتقص من الحماية المقررة له.

وكذلك نصت المادة (9) من ذات النظام على وجوب إنشاء حساب ضمان مستقل باسم كل مشروع عقاري، ولا يفعل إلا بعد الحصول على الترخيص الخاص للمشروع العقاري والتأشير على صك تسجيل الملكية للعقار المراد تطويره، وتأتي أهمية تفعيل حساب ضمان من منطلق حماية المشتري، حيث يضمن أن يستخدم هذه الأموال فقط في تمويل إنشاء المشروع، وتمنع المطور من التصرف في أموال المشترين خارج نطاق المشروع العقاري.

• الإعلان المضلل عن العقارات أو الصناديق.

أصدرت الهيئة العامة للعقار دليلاً متضمنًا ضوابط يجب الالتزام بها من قبل المعلن الذي تم تعريفه في ذات الدليل بأنه:” طالب نشر الإعلان العقاري، سواء أكان الإعلان لنفسه أم لغيره بأي وسيلة كانت”.

 واشترط على المعلن عن الإعلانات العقارية -لغرض التصرف في العقار بأي وسيلة كانت- سواء كان الإعلان مرئيًا أو مقروءً أو مسموعًا، أن يلتزم في الإعلان العقاري بعدة ضوابط نذكرها على النحو الآتي:

8. تحري الصدق والأمانة.
9. الابتعاد عن كل ما يسبب التباسًا أو تضليلاً للعموم.
10. الالتزام بما يصدر به الدليل العام لضوابط المحتوى الإعلاني.
11. الالتزام بما يصدر من الجهات المختصة بتنظيم المحتوى الأخلاقي والإعلامي بجميع وسائطه المعلوماتية (التقليدية والإلكترونية).
12. الالتزام بالأسماء الرسمية، من مدن وأحياء وشوارع وأنواع للعقارات، ويجوز إضافة الأسماء المتعارف عليها إضافةً لها.
13. أن يحتوي الإعلان على النص على عبارة إعلان، وتحديد الغرض منه، ونوع العقار، واسم المعلن وصفته، ورقم ترخيص المعلن، وموقع العقار، وإضافة وسيلة للتواصل.

• يحظر على المعلن تضمين الإعلان العقاري أيًا مما يأتي:

1. مخالفة للتعليمات الإسلامية أو للأنظمة والتعليمات في المملكة أو للأعراف السائدة.
2. خدشًا للحياء.
3. انتهاكًا لحقوق الملكية الفكرية.
4. التعرض بصورة سلبية للمنافسين أو منشآت القطاع الخاص أو غيرها.
5. عبارات أو إشارات يفهم منها التمييز ضد أحد أيًا كان.
6. صورًا، أو بيانات أو موقعًا أو مناظير، مضللة أو لا تخص العقار المعلن عنه.
7. شعار الهيئة، او اسمها، أو أي من الجهات الحكومية الأخرى إلا بأذن مسبق منها.

بالتالي نلاحظ بأن المنظم السعودي قد تضمن كافة الأمور التي من شأن الالتزام بها، الحصول على ناتج إعلان عقاري واضح لا يأخذ بالمستثمر بفهم الأمور على غير حقيقتها، وتقوم الهيئة العامة للعقار بالرقابة على الالتزام بأحكام هذه الضوابط، وإحالة المخالفة للجهات المختصة لاتخاذ الإجراءات النظامية حيالها.

• الوساطة دون ترخيص أو أخذ عمولات مخالفة.

يتطلب لممارسة أعمال الوساطة العقارية الحصول على ترخيص يخول صاحبها بذلك، بالتالي تختص الهيئة العامة للعقار بإصدار التراخيص للممارسة أعمال الوساطة العقارية، ونصت المادة (1) من نظام الوساطة العقارية على مفهوم الوساطة العقارية بأنها:” ممارسة نشاط التوسط في إتمام صفقة عقارية بين أطرافها؛ وذلك مقابل الحصول على عمولة. ويشمل ذلك الوساطة الإلكترونية من خلال وسائل التقنية؛ كالمواقع الإلكترونية ومنصات التواصل الاجتماعي ونحوها”.

بناءً على ما تم ذكره، نصت المادة (4) من ذات النظام على إلزامية الترخيص، بقولها في الفقرة الأولى:” لا تجوز ممارسة الوساطة العقارية ولا تقديم الخدمات العقارية إلا بعد الحصول على ترخيص من الهيئة. وتحدد اللائحة أحكامه، وشروطه، وإجراءاته، ومدته، وتجديده”.

 وما أن وجد الترخيص ثم عقد الوساطة الذي يعتبر اتفاق بين الوسيط العقاري والطرف المستفيد من الوساطة العقارية؛ لإتمام صفقة عقارية أو تقديم خدمة عقارية، استنادًا على المادة (1) من نظام الوساطة العقارية، يستحق الوسيط العقاري عمولة (أجر السعي)، وتحدد وفق آلية معينة حددها المنظم في المادة (14) من النظام يجب الالتزام بها ولا عدت عمولة مخالفة، وذلك بقوله:

• تتحدد عمولة الوساطة العقارية بنسبة (2.5%) من قيمة الصفقة إن كانت بيعاً، ومن قيمة إيجار السنة الأولى فقط إن كانت إيجاراً، ما لم يتفق أطراف عقد الوساطة -كتابةً- على غير ذلك.
• يتحمل دفع العمولة الطرف المتعاقد مع الوسيط العقاري في عقد الوساطة.
• في حال أبرم الوسيط العقاري عقد وساطة مع أكثر من طرف من أطراف الصفقة العقارية الواحدة؛ فلا يجوز أن يتجاوز مجموع ما يتقاضاه من عمولة النسبة المحددة للعمولة في الفقرة (1) من هذه المادة، وتحدد اللائحة طريقة تحمل الأطراف العمولة في هذه الحالة، ما لم ينص في العقد على غير ذلك.

• حجز مبالغ / عربون بطرق غير نظامية.

نص نظام الوساطة العقارية على أحكام العربون عند إبرام عقد وساطة، وقرر له نسبة معينة حيث نصت المادة (13) من النظام في فقرتها الأولى على: “يحدد مبلغ عربون الصفقة العقارية التي تتم عن طريق الوسيط العقاري، بالاتفاق بين أطرافها؛ بما لا يتجاوز (5%) من قيمتها، وفي حال تجاوز هذه النسبة عُدَّ المبلغ مقدم ثمن للصفقة …”، بالتالي يعتبر تجاوز هذه النسبة مخالفة صريحة للنظام.

وكذلك نصت ذات المادة في فقرتها الرابعة على عدم جواز حجز مبلغ العربون كضمان لحقه في العمولة، ولا اعتبر ذلك مخالفة منه، ولأن العربون ما جاء إلا لضمان جدية المشتري ويخص العلاقة بين البائع والمشتري.

 والوسيط لا يستحق إلا العمولة إلا في حالتين حددتها المادة (15) من ذات النظام بالنص بقولها:

1. إتمام الصفقة العقارية التي توسط بها، وفقاً لعقد الوساطة، أثناء مدة سريانه، أو خلال مدة لا تتجاوز (شهرين) من انتهاء العقد، على أن يثبت وساطته في هذه الحالة.
2. عدم إتمام الصفقة العقارية، واستحقاق البائع أو المؤجر للعربون، وتحدد اللائحة النسبة والضوابط المتعلقة بذلك.

بالتالي لا يحق له أخذ أو حجز العربون بأي حال من الأحوال، وكذلك نصت المادة (16) من ذات النظام على عدم جواز أخذ أي مبالغ أخرى من الأطراف المتعاقد معهم من الوسيط إلا بالقدر الذي يتطلبه القيام بعمل هذا الطرف.

ونصت المادة (22) من لائحة ذات النظام على البيانات اللازم توافرها عند أخذه أي مبلغ من الأطراف بقولها:

“مع مراعاة المادة (السادسة عشرة) من النظام، يجب على الوسيط العقاري في شأن استلام المبالغ من أطراف المتعاقد معهم والتعامل معها، الالتزام بالآتي:

1. تعبئة النموذج –المُعد من الهيئة- قبل استلامه لأي مبالغ مالية من أحد أطراف عقد الوساطة العقارية، ويتضمن النموذج البيانات التالية:

أ‌-مقدار المبلغ.

ب‌-الغرض المخصص له.

ت‌-آلية تسلم المبلغ.

2.  أن يكون استلام الوسيط العقاري للمبالغ، ضمن النشاط المرخص له به.
3. يجب على الوسيط العقاري حال تسلمه للمبالغ، التعامل معها وفق الضوابط التالية:

أ‌- أخذ الموافقة كتابةً من الطرف المتعاقد معه، على التصرف فيها.

ب‌- تقديم إثبات التصرف بسند أو فاتورة ونحوها، للطرف المتعاقد معه.

ت‌-إعادة المبالغ أو المتبقي منها فور انتهاء الغرض المخصص له.

• تقييم عقاري غير معتمد أو مضلل.

يعتبر التقييم العقاري أحد الركائز الرئيسية في إتمام الصفقات العقارية بشكل عادل وشفاف، حيث يعتمد المشترون والمستثمرون على قيمة هذا التقييم لتحديد سعر البيع أو التأجير، بالتالي فأن وجود تقييمات عقارية غير معتمدة أو مضللة من أبرز ألإشكاليات القانونية، التي تؤدي إلى تضليل المستثمرين، بالإضافة إلى غياب الثقة والأمان في السوق العقاري.

وعليه، حدد نظام المقيمين المعتمدين عدة معايير لضمان الحصول على تقييم عقاري معتمد وغير مضلل، ابتداءً من اشتراط حصول الشخص الطبيعي أو الاعتباري على ترخيص يخوله بممارسة مهنة التقييم، وذلك استنادًا على المادة (3) من ذات النظام، وصولاً إلى ما تضمنته قواعد سلوك مهنة التقييم وآدابها التي أصدرتها الهيئة السعودية للمقيمين المعتمدين على قواعد يجب أن يلتزم بها المقيم عند تعامله مع العميل، بما يكفل تحقيق العدالة والشفافية في مهنة التقييم العقاري.

 ونذكر أبرز هذه القواعد على النحو الآتي: 

• لا يجوز للمقيم المعتمد القيام بأي عمل لا يستلزم تنفيذ العقد، وذلك بقصد زيادك التكاليف على العميل، أو أن يقدم قيمة أو أن يوعد بها قبل إعداد التقرير، أن يربط تحديد أتعاب التقييم بقيمة الأصل محل التقييم، أو أن يحصل على أتعابه أو يقبلها من غير موافقة عميله، استنادًا على المادة (١٠).
• أن يلتزم المقيم المعتمد بأحكام العقد الموقع مع عميله، وأن يبذل العناية الواجبة في أدائه لعمله، استنادًا على المادة (١١). 
• لا يجوز للمقيم المعتمد خداع العميل أو استغلال جهله وثقته بأي صورة كانت ومن ذلك تحقيق مكاسب شخصية غير مشروعة، واستخدام معلومات العميل الشخصية بما يضر العميل، والتصرف في الحقوق المتنازع عليها لصالح المقيم المعتمد، أو تحقيق ربح غير مشروع من العلاقة التعاقدية مع العميل، واستنادًا على المادة (١٢). 
• أن يحيط المقيّم المعتمد العميل بالمستجدات المؤثرة في نطاق العمل المتعلق بتقرير التقييم، ويحصل على موافقته كتابيًا على أي تعديل في النطاق، استنادًا على المادة (١٤).
• عدم توثيق العقود في ” إيجار” أو “ملاك”.

جاءت منصتي إيجار وملاك لتعزيز حماية الحقوق في السوق العقاري، وقرر المنظم السعودي عقوبات تترتب على عدم توثيق العقود فيهما، وتثير مسائلة عدم توثيق العقود في منصة إيجار عدة مخاطر متمثلة في الأمور الآتية:

• عدم حفظ الحقوق، وتعريضها للضياع.
• عدم قبول قضايا الإيجار، لدى المحاكم، في حال عدم توثيق هذا العقد.
• التعرض للاحتيال في عمليات الإيجار.

صعوبة الإثبات، وذلك لعدم وجود عقد إلكتروني تتطلبه بعض الجهات المعنية.

وذات الأمر بالنسبة إلى مسألة عدم توثيق العقود في منصة ملاك، التي تتيح تسجيل العقارات ذات الملكية المشتركة وتنظيم العلاقة بين الملاك، بما يضمن حفظ الحقوق وإدارة الأجزاء المشتركة وفق أحكام النظام.

 ويعد امتناع بعض الملاك أو الجمعيات عن توثيق العقود في المنصة مخالفة نظامية، بمخالفتهم لالتزاماتهم النظامية ويترتب عليه ضعف الحماية القانونية وصعوبة إلزام الأطراف بتنفيذ التزاماتهم. كما قد يؤدي إلى تعطيل قرارات الجمعية التي تتولى الهيئة العامة للعقار تسجيلها في المنصة، وقد نص النظام أيضًا في المادة (28) من نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها على أن تتولى إدارة العقار المشترك جمعية الملاك، بالتالي فأن غياب توثيق العقد بين الملاك يعني أيضًا تعطل أعمال الصيانة والإدارة التي تأتي لحفظ العقار المشترك ومنفعته.

• إفصاح ناقص أو كاذب في تقارير صناديق REIT.

جاء مبدأ الإفصاح من منطلق توفير بيئة سوق عقارية واضحة للمستثمرين لحمايتهم من الاحتيال والتضليل، بالتالي فأن غياب هذا المبدأ أو قصوره يعني دخول السوق في منطقة ضعف الثقة وقلة المصداقية، لأن المستثمرون يعتمدون بالمقام الأول على هذه التقارير عند اتخاذهم أي قرار استثماري، مما قد ينتج عنه خسائر مالية جسيمة خاصة لصغار المستثمرين الذين يعتمدون بشكل كامل عليها. 

الفصل الرابع: الدفوع/ الحلول النظامية

• إثبات وجود الترخيص وحساب الضمان.

يعد عدم وجود الترخيص للمشروع الذي بموجبه يتمكن الشخص البدء في المشروع أو إبرام العقود العقارية، أو تقييم العقارات وإلى آخره، هو جوهر المخالفات النظامية، ويكمن الحل النظامي في التنصل من المخالفات هذه في الالتزام بالضوابط النظامية عند البدء في أي مشروع عقاري أو في إبرام العقود العقارية، وذلك بالبدء بإجراءات إصدار التراخيص المختلفة باختلاف الأنظمة العقارية المتخصصة.

 بالتالي يعد من الحلول النظامية الفعالة إثبات كلاً مما يأتي:

14. إثبات وجود ترخيص: 

التأكيد على أن المطور أو الجهة محل النزاع حاصلة على ترخيص رسمي من الجهة المختصة (مثل وزارة الشؤون البلدية والقروية والإسكان أو هيئة السوق المالية)، بما يثبت مشروعية النشاط وسلامة موقفه النظامي.

15. إثبات وجود حساب ضمان:

 تقديم ما يثبت فتح حساب ضمان للمشروع العقاري، يودع فيه جميع المبالغ المستلمة من المشترين، وذلك تطبيقًا لاشتراطات نظام البيع على الخارطة، مما يضمن حماية حقوق المستثمرين والمشترين ويضعف من حجية أي ادعاء بوجود مخالفات مالية.

• الاعتماد على تقارير مقيمين معتمدين.

جاء المنظم بأحكام للتقارير التي تصدر من المقيمين المعتمدين التي سبق وأن ذكرناها، حيث يمثل عدم الالتزام بها هو ما يمثل بدوره مخالفة بنص النظام، إلا أن هذا الأمر لا يعني قطعيته، بل يمكن نفيها، وذلك بالدفع بأن التقارير محل المسائلة صادرة من مقيمين معتمدين من الهيئة السعودية للمقيمين المعتمدين (تقييم) ذات قيمة فنية عالية وموثوقة نظامًا، مما يثبت القيمة الحقيقية للعقار أو المشروع، وتنفي أي ادعاء يتعلق بالمبالغة في الأسعار أو عدم دقة تحديدها.

• توثيق العقود إلكترونيًا عبر المنصات الرسمية.

يكمن الحل النظامي محل حديث هذه الفقرة في الدفع بأن العقود محل المسائلة مكتملة الشروط الشكلية والنظامية، وأنه قد تم توثيقها بشكل رسمي بالمنصة الخاصة بطبيعة العقد (منصة إيجار أو ملاك)، بما يضمن سلاكة الإجراءات النظامية، وبالإضافة إلى إضفاء صفة الحجية القانونية على العقود بما يحفظ حقوق الأطراف بمنع الطعن بصحة العقد أو بطلانه. 

• سياسات داخلية للتسويق والاعلانات.

يساهم الامتثال الداخلي بالسياسات المقننة الملزمة للأطراف المعنيين بها في الشركات العقارية أو الصناديق العقارية، وذلك عند التسويق أو الإعلان عن أي مشروع عقاري، في الحد من الأمور الآتية:

• المخاطر الناتجة عن المعلومات المضللة المنشورة للمستثمرين.
•  ضمان الشفافية والوضوح للمستثمرين. 
• تعزيز من الثقة بالسوق العقاري وتقليل من احتمالية النزاعات والمطالبات القانونية.
• الإفصاح الدوري الشفاف للمستثمرين.

يلعب الإفصاح دورًا فعالاً في الحد من التجاوزات التي تزعزع ثقة المستثمر في السوق العقاري، حيث يعد الإفصاح الدوري والشفاف من أهم أدوات حماية المستثمر في السوق العقارية والمالية، إذ يلزم النظام الجهات ذات العلاقة، سواء الشركات العقارية أو الصناديق الاستثمارية العقارية، بتقديم تقارير دورية دقيقة وموثوقة للمستثمرين، تشمل البيانات المالية، نسب الإنجاز، وأي أخطار قد تواجههم.

بالتالي يحقق الإفصاح عدة أهداف، من أبرزها:

1. تعزيز الثقة بين المستثمر والجهة المشغلة أو المطور.
2. تمكين المستثمر من اتخاذ قرارات مدروسة بناءً على بيانات حقيقية ومدروسة.
3. منع التضليل أو الاحتيال الناتج عن غياب الشفافية.
4. الامتثال للأنظمة التي تشترط تزويد المستثمرين بالمعلومات الجوهرية بشكل دوري.

• آليات تسوية ودية سريعة.

-المركز السعودي للتحكيم العقاري

يعتبر المركز السعودي للتحكيم العقاري من أبرز الحلول النظامية التي تتسم بالسرعة في حل أي نزاع من النزاعات العقارية، وفي سبيل ذلك أصدرت الهيئة العامة للعقار النظام الأساسي للتحكيم العقاري وقواعده الإجرائية، مما يساهم في إيجاد الحلول السريعة للنزاعات والخلافات العقارية المختلفة، بما يضمن تخفيف العبء عن المحاكم القضائية، حيث نصت المادة (6) من النظام الأساسي للمركز على:” يختص المركز بالفصل في المنازعات المتعلقة بالأنشطة العقارية التي تنشأ داخل أراضي المملكة العربية السعودية سواء كانت بين أشخاصاً طبيعيين أو معنويين، إذا اتفق الطرفان كتابة في العقد الذي يربط بينهما أو في اتفاق لاحق له على التحكيم في إطار هذا المركز.”

ويجب أن يقوم المركز بممارسة أعماله وفق المبادئ التالية، وذلك استنادًا على المادة رقم (7) من ذات النظام على:

1.  العدالة.
2.   النزاهة.
3.  الكفاءة.
4.  سهولة الوصول.
5.  سهولة الإجراءات.
6.  سرعة الفصل.

علاوةً على أنه نصت المادة (1) من القواعد الإجرائية للمركز على أن:” يعمل المركز على الفصل في المنازعات المحالة اليه من خلال هيئة تحكيم ووفقاً لهذه القواعد”.

• إجراء التحكيم 

يبدأ إجراء التحكيم بتقديم طلب التحكيم ويكون ذلك كما نصت عليه المادة (6) بأن:

1. على الطرف الراغب في اللجوء إلى التحكيم في المركز دفع رسوم التسجيل وقيد دعواه إلكترونياً من خلال منصة المركز بحيث يوصف دعواه بشكل دقيق ويحدد طلباته ويرفق كامل المستندات المؤيدة لدعواه مع نسخة من اتفاق التحكيم (شرط أو مشارطة) الذي يستند إليه، ويقوم المركز بإخطار المدعي والمدعى عليه بقيد الدعوى وبتاريخ هذا القيد.
2. عند عدم تعبئة النموذج بشكل كامل أو عدم إرفاق نسخة من اتفاق التحكيم والمستندات المؤيدة لدعواه، يقوم المركز بشطب الطلب، ولا تعد الدعوى هنا مقيدة لدى المركز ويتطلب قيد الدعوى من جديد.
3. يعتبر قيد الدعوى لدى المركز ودفع الرسوم المقررة هو بمثابة طلب من المدعي بإحالة المنازعة إلى التحكيم بالمركز.
4.  يعتبر تاريخ قيد الدعوى بشكل صحيح لدى المركز هو تاريخ بداية إجراءات التحكيم.

• إجراء الصلح

يقدم المركز السعودي للتحكيم العقاري السعودي لمستفيدي منصة إيجار أو منصة ملاك أو برنامج البيع على الخارطة، خدمة الصلح للوصول لحل يرضي جميع الأطراف بما يكفل ضمان حقوقهم.

الفصل الخامس: موقف المنظم السعودي 

1. دور هيئة السوق المالية في الرقابة على صناديق REIT.

تعتبر هيئة السوق المالية هي الجهة المنوط بها تنظيم والرقابة على صناديق الاستثمار العقارية بدايةً من إصدار التراخيص وصولاً إلى التأكد من الافصاحات اللازمة التي من شأنها تمكين المستثمر من اتخاذ قراره الاستثماري ،وتعمل الهيئة على تلقي الشكاوى والعمل على تسوية المنازعات بين الأطراف، وصولاً إلى إيداع الدعاوى لدى لجنة الفصل في منازعات الأوراق المالية، بالتالي تملك هيئة السوق المالية دورًا فعالاً على صناديق الاستثمار العقارية (REITs) بما ضمان الشفافية، الإفصاح الدوري الذي بدوره يعزز حماية المستثمرين من الممارسات غير النظامية.

2. دور برنامج ” وافي” في حماية المشترين.

يظهر دور برنامج ” وافي” في حماية المشترين من خلال الآليات التنظيمية التي يضعها لحماية المشترين في مشاريع البيع على الخارطة قبل اكتمال بنائها، من خلال اشتراطات نظامية، ومن ذلك شرط فتح حساب ضمان خاص بالمشروع بحيث يكون إيداع أموال المشترين فيه دون غيره، ويرتبط الصرف منها بنسبة الإنجاز الفعلية للمشروع، بالإضافة إلى شرط حصول المطور العقاري على تراخيص نظامية قبل التسويق أو البيع, بالتالي هذا الإطار التنظيمي يحد من المخاطر المالية، ويعزز الثقة في السوق العقاري، ويضمن للمستثمر والمشتري مستوى أعلى من الشفافية والاستقرار.

3. دور وزارة البلديات والإسكان (ملاك) في حماية الملاك.

يساهم برنامج جمعيات ملاك، على حماية الملاك وتنظيم حقوقهم وواجباتهم ضمن مشاريع الملكية المشتركة، حيث توفر المنصة أداة تنظيمية إلكترونية تمكن ملاك الوحدات ذات الملكية المشتركة من تكوين جمعيات ملاك قانونية ووفق إجراءات محددة، ذات شخصية معنوية وذمة مالية مستقلة استنادًا للمادة (13) من نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها، ويكون هدفها إدارة وصيانة المرافق المشتركة، وتنظيم العلاقة بين الملاك بشكل فعال، وعليه يساهم هذا التنظيم في حماية حقوق الملاك، ويعزز من جودة الخدمات والاستدامة العقارية. 

4. دور البنك المركزي في حماية عملاء التمويل العقاري.

يعتبر البنك المركزي السعودي هو الجهة المخولة في تنظيم وحماية قطاع التمويل العقاري استنادًا للمادة (1) من نظام التمويل العقاري، ويكون ذلك من خلال وضع ضوابط وإجراءات ملزمة لجهات التمويل، مثل البنوك وشركات التمويل، وإصدار المعايير والإجراءات المتعلقة بالتمويل العقاري، ومراجعة نماذج عقود التمويل العقار التي يصدرها الممولون العقاريون، والتأكد من مطابقتها لتلك المعايير والإجراءات من الالتزام بشكلية العقد ومتطلباته والسجل الائتماني للمستفيد ومراجعته من المطور العقاري ، وأن تحقق هذه المعايير والإجراءات الحماية الواجبة للمستهلك أو المستفيد، بالإضافة إلى تحديد مبادئ الإفصاح عن معايير تكلفة التمويل وطريقة احتسابه، لتمكين المستهلك من مقارنة الأسعار ، وذلك استنادًا إلى المادة (2) من ذات النظام، بالتالي هذه الأطر التنظيمية تساهم في تعزيز الثقة في قطاع التمويل العقاري، وتمنح العملاء الحماية اللازمة لاتخاذ قرارات تمويلية مدروسة وآمنة.

الفصل السادس: السوابق القضائية

• قرارات لجنة المساهمات العقارية.

تهدف لجنة المساهمة العقارية إلى حماية المستثمرين وضمان عدم تضررهم من المشاريع العقارية المتعثرة التي اشتركوا فيها حيث نصت المادة (1) من نظام المساهمة العقارية على أن المساهمة العقارية هي: ” مشروع تطوير عقاري يشترك فيه مجموعة من الأشخاص لأجل تحقيق منفعة، ويكون ذلك بتملك عقار وتطويره إلى سكني أو تجاري أو صناعي أو زراعي وغير ذلك، ثم بيع وإنهاء المساهمة، ولا يشمل ذلك الصناديق الاستثمارية العقارية”، و تشرف اللجنة على أي مساهمة عقارية (شركة أو مشروع عقاري)، تعاني من نقص رأس المال ومن ثم لا تستطيع إنجاز مشاريعها، بالتالي تعيد اللجنة ترتيب المشروع مما يساهم في تصحيح الوضع المالي بإعادة رأس المال بعرض المشروع بالمزاد العلني، بما يضمن حماية حقوق المستثمرين.

حيث تصرف لجنة المساهمات العقارية مبالغ ضخمة للمشاريع المتعثرة بهدف حماية حقوق المساهمين، خاصة صغار المستثمرين، وضمان استرداد جزء من أموالهم المودعة في المشاريع العقارية، وتشمل هذه المبالغ حصص جميع المساهمين في المشروع بعد خصم المصاريف القانونية والإدارية، كما تمثل القيمة الإجمالية للأصول المتبقية في المشروع مثل الأراضي والوحدات، ويأتي صرف هذه المبالغ أيضًا لتعزيز الثقة في السوق العقاري وإظهار قدرة الجهات النظامية على حماية المستثمرين وضمان استقرار السوق.

ومن أبرز القرارات التي أصدرتها اللجنة هي:

• محضر الاجتماعِ الحادي والعشرون بعد الخمسمئة للجنة المساهمات العقارية في يوم الأربعاء 3/04/1445هـ الموافق 18/10/2023م

أولاً: مساهمة أرض ينبع: صرف مبلغ قدره (89,128) تسعة وثمانون ألفاً ومائة وثمانية وعشرون ريالاً لمساهم واحد.

ثانيًا: مساهمة سلطانة الشرق (2): صرف مبلغ (139,240) مئة وتسعة وثلاثون ألف ومئتان وأربعون ريال، تمثل مستحقات مساهم واحد.

ثالثًا: مساهمة أرض طريق مكة كيلو12: صرف مبلغ قدره (3,000) ثلاثة آلاف ريال تمثل مستحقات مساهم واحد.

رابعًا: مساهمة أرض شاطئ نصف القمر: صرف مبلغ قدره (863,956,501.61) ثمانمائة وثلاثة وستون مليوناً وتسعمائة وستة وخمسون ألفاً وخمسمائة وواحد ريالًا وواحد وستون هللة.

• محضرُ الاجتماعِ السابع والعشرون بعد الخمسمئة للجنة المساهمات العقارية في يوم الأربعاء 14/06/1445هـ الموافق 27/12/2023م
• مساهمة أرض المؤسسة: صرف مبلغ (22,151.49) اثنان وعشرون ألف ومئة وواحد وخمسون ريال وتسعة وأربعون هللة، محاصة بين المساهمين في مساهمة أرض المؤسسة.
• أحكام تجارية متعلقة بتسويق عقار أو تسليم متأخر.

تتعلق هذه الأحكام بالنزاعات بين المطور العقاري والمستثمر أو المشتري، خاصة في حال التأخر عن تسليم الوحدات أو عدم الالتزام بالشروط المتفق عليها.

 فعلى سبيل المثال، إذا قام المستثمر بدفع عربون لحجز وحدة عقارية ولم يتم التسليم في الموعد المحدد، يمكنه رفع دعوى للحصول على تعويض مالي أو فسخ العقد وفقًا للقوانين التجارية، ومن ذلك أيضًا تنظيم التزامات المطورين تجاه المشترين، مثل الإفصاح عن حالة المشروع، وضمان مطابقة العقار للمواصفات المعلنة، هذه الأحكام تهدف إلى حماية حقوق المشترين وتعزيز الثقة في السوق العقاري، وتقليل النزاعات الناتجة عن التأخير أو التسويق المضلل.

-وفي في عام 2023، صدر حكم قضائي من المحكمة التجارية بالرياض يلزم المطور العقاري بتعويض أحد المشترين بمبلغ 80,052 ريال سعودي بسبب تأخر تسليم الوحدة العقارية المتفق عليها.

• قضايا تتعلق بالشيكات والعقود العقارية.

تشمل هذه القضايا النزاعات عندما ترتبط بالمشاريع والصفقات العقارية، مثل الشيكات المقدمة كعربون أو دفعة جزئية للشراء أو الإيجار، على سبيل المثال، إذا قدم المشتري شيكًا لشراء أرض أو وحدة عقارية ولم يصرف كونه شيكًا بدون رصيد، يمكن رفع دعوى قضائية لاسترداد المبلغ أو إلزام الطرف الآخر بالتعويض، وقد تكون قضايا العقود العقارية تحتوي على مخالفة بنود الاتفاق أو التزامات غير منجزة، مثل عدم تسليم العقار وفق العقد.

الفصل السابع: العقوبات

• إيقاف المشروع وسحب ترخيصه أو شطبه أو إلغاؤه.

بالرجوع إلى النصوص النظامية في السوق العقاري السعودي، يظهر أن المشرّع وضع عقوبات متنوعة لضبط المخالفات، ويأتي في مقدمتها إيقاف المشروع، أو سحب الترخيص، أو شطبه أو إلغاؤه، وقد وردت هذه العقوبات في أكثر من نظام عقاري، على النحو الآتي:

أولاً: نظام بيع وتأجير مشروعات عقارية على الخارطة

• أجاز النظام للهيئة العامة للعقار شطب قيد المطور العقاري في حالات تقديرية، وذلك حسب نص المادة (25) من ذات النظام على:

1. عدم مباشرة الأعمال الإنشائية خلال ستة أشهر من الترخيص دون عذر مقبول.
2. تكرار التأخير أو الإخلال بجودة التنفيذ بما يضر المشترين أو المستأجرين.

• كما نصت المادة أيضًا على حالات وجوبية للشطب، وهي:

1. إفلاس المطور.
2. ارتكابه مخالفات جسيمة للأنظمة واللوائح المنظمة لنشاط التطوير العقاري.

-مما يتبين من نص المادة أعلاه أن شطب الترخيص يعني إيقاف المشروع العقاري، حيث إنه في عام 1437 قد أوقفت وزارة التجارة نشاط البيع على الخارطة تم من قبل شركة تطوير عقاري دون حصولها على ترخيص.

ثانيًا: نظام الوساطة العقارية

تدرجت العقوبات فيه بحسب جسامة المخالفة، وذلك على النحو الذي ذكرته المادة (32) من النظام:

1. الإنذار.
2. إيقاف الترخيص مدة لا تتجاوز سنة.
3. إلغاء الترخيص.
4. غرامة تصل إلى (10) ملايين ريال.
5. المنع من مزاولة أي عمل مرتبط بالمساهمات العقارية لمدة تصل إلى عشر سنوات

-مما يتبين من نص المادة أعلاه أن شطب الترخيص يعني إيقاف المشروع العقاري، حيث إنه في عام 1437 قد أوقفت وزارة التجارة نشاط البيع على الخارطة تم من قبل شركة تطوير عقاري دون حصولها على ترخيص.

ثالثًا: نص نظام المقيمين المعتمدين، في مادته (21) على إلغاء ترخيص المقيم المعتمد في حال توقف عن مزاولة المهنة، ولم يتقدم بإبلاغ الهيئة المقيمين المعتمدين عن ذلك أو العميل، وكذلك نص ذات النظام في المادة (32) على عقوبة الإيقاف عن المهنة، أو إلغاء الترخيص، في حال مخالفة المقيم أي حكم من أحكام النظام.

• عقوبة السجن والغرامات مالية.

من العقوبات التي قد يتم إيقاعها على المخالفين للأنظمة العقارية، هي الغرامات المالية وتختلف باختلاف النظام، ونذكر تقديراتها على النحو الآتي:

أولاً: نظام الوساطة العقارية 

نصت المادة (35) على عقوبة الغرامة المالية تقدر بمبلغ 1000000 عشرة ملايين ريال، عند مخالفة أي حكم من أحكام النظام.

ثانيًا: نظام المقيمين المعتمدين

نصت المادة (32) على عقوبة السجن والغرامة مالية وهي: السجن بمدة لا تتجاوز سنة واحدة، وغرامة مالية لا تتجاوز (200.000) مائتي ألف ريال، عند مخالفة المقيم المعتمد لأي حكم من أحكام النظام، كالتزاماته الواردة في النظام من أبرزها النقاط الآتية:

1. أن يزاول المهنة فعليًا في فرع التقييم المرخص له، وأن يبلغ الوزارة كتابة بعنوان مكتبه وأي تغيير يطرأ عليه أو عند فتح فرع جديد، المادة (10).
2. أن يضع الترخيص في مكان بارز بمكتبه، وأن يقرن اسم مكتبه باسمه الشخصي، المادة (11).
3. أن يضع اسمه ورقم ترخيصه وتاريخه على جميع مطبوعاته ومراسلاته وتقاريره، المادة (12).
4. أن يتفرغ لمزاولة أعمال المهنة، مع جواز الجمع مع الأعمال التي لا تتعارض مع سلوك المهنة وآدابها، المادة (13).

ثالثًا: نظام بيع وتأجير مشروعات عقارية على الخارطة 

نصت (24) من النظام على عقوبة السجن والغرامة المالية، وذلك بالسجن لمدة لا تزيد على (خمس) سنوات وغرامة مالية لا تزيد على عشرة ملايين ريال، وذلك عندما ترد أي من المخالفات الآتية:

•  مزاولة نشاط البيع أو التأجير على الخارطة دون ترخيص.
• تقديم بيانات أو مستندات غير صحيحة للحصول على الترخيص.
• الإعلان أو العرض لمشروعات عقارية وهمية مع العلم بذلك.
• اختلاس أو تبديد مبالغ المشروع أو استخدامها بغير وجه حق.
• عدم إيداع المبالغ المستلمة من المشترين أو المستأجرين في حساب الضمان.
• إصدار المحاسب القانوني تقريرًا غير صحيح أو إخفاء وقائع جوهرية عمدًا.
• مصادقة الاستشاري على مستندات غير صحيحة مع علمه بذلك.
• ويعتبر تقديم بيانات أو مستندات غير صحيحة بمثابة جريمة تزوير واحتيال، قد تأخذ منحنى جزائي آخر.

• التشهير.

بشكل عام يعد التشهير من العقوبات التي تم ذكرها في بعض الأنظمة السعودية لجسامة فعل المخالفين وردع الآخرين، أما في السوق العقاري السعودي على وجه الخصوص تبين نرى أن الهيئة العامة للعقار تأخذ منحنى لآخر وهو الإعلان عن المخالفات وعددها، حيث إن الهيئة العامة للعقار أكدت رسميًا أنها لا تملك صلاحية التشهير بالمخالفين، وفقًا لصلاحياتها النظامية، مشددة على أن نطاق عملها يقتصر على الضبط والمصادرة والإحالة إلى الجهات القضائية دون إعلان علني عن صفة المخالف. 

في الوقت نفسه، تؤدي الهيئة دورًا رقابيًا فعالًا من خلال جولاتها الميدانية والرقابة الإلكترونية، حيث نفذت في أغسطس وحده 38 جولة رقابية شملت 587 منشأة عقارية، وأكثر من 12,623 عملية تدقيق ميداني، بالإضافة إلى أكثر من 20,790 عملية مسح إلكتروني، رصدت خلالها عددًا من المخالفات المتعلقة بالوساطة العقارية والإعلانات والتراخيص، كما استقبلت أكثر من 1,153 بلاغًا عقاريًا وتم التعامل معها ونشر التوعية دون تشهير صريح بأسماء المخالفين ويعكس هذا التوجه التنظيمي التزام المنظم السعودي بـالرقابة الفعلية والضبط القانوني دون اللجوء إلى التشهير العام، مما يؤكد فلسفة فصل السلطات بين الجوانب الرقابية والقضائية، ويرسخ ثقة الجمهور في إجراءات حماية السوق العقاري.

الفصل الثامن: الأثر النظامي والاقتصادي

• تعزيز ثقة المستثمرين بالسوق العقاري

من شأن وجود تنظيم واضح وإشراف فعلي على السوق العقاري تعزيز ثقة المستثمرين وتشجيعهم بالدخول فيه، حيث إنه وجود الأنظمة العقارية بمختلف المسميات ووجود قرارات رقابية صارمة في السوق العقاري، يؤدي إلى رفع الشفافية ومنع التلاعب في الصفقات العقارية، ويضمن الإفصاح الشامل عن بيانات المشاريع، وقد أشارت الهيئة العامة للعقار في تقريرها السنوي لعام 2023 إلى أن التنظيم والرقابة يسهمان في “تحويل السوق إلى بيئة أكثر جذبًا”، ويعززان العلاقة بين المستثمر والمستفيد في إطار من الثقة والشفافية.

• حماية المدخرات الفردية وصغار المستثمرين

لا يخلو السوق العقاري بطبيعته من إشكاليات القانونية عامةً، وتتفاقم عندما يواجهها المستثمر الصغير الذي ما غالبًا تحديات في تقييم المشاريع العقارية أو التحقق من صحتها النظامية، مما يجعله أكثر عرضة للاحتيال أو استغلال أمواله في مشاريع لا تمت للحقيقة بصلة.

 ولذا جاءت الأنظمة العقارية واللجان التنظيمية مثل لجنة المساهمات العقارية لتضمن استرداد حقوق هؤلاء المساهمين وتوزيع العوائد بشكل عادل، مما يقلل من احتمالية ضياع المدخرات الفردية، وهذه الحماية لا تنعكس فقط على الاستقرار المالي للأفراد، بل أيضًا على استقرار السوق ككل، حيث يشكل صغار المستثمرين شريحة واسعة فيه.

• جذب استثمارات أجنبية مباشرة

تمتد آثار توفير بيئة سوق عقاري محلية مستقرة ممتثلة للضوابط النظامية إلى جذب الاستثمارات الأجنبية، فالمستثمر الأجنبي يبحث بطبيعته عن بيئة قانونية مستقرة تضمن حماية حقوقه وتوفر آليات فعّالة لتسوية المنازعات. ومن هذا المنطلق، فإن المملكة العربية السعودية – عبر أنظمتها العقارية مثل نظام ملكية الوحدات العقارية ونظام الوساطة العقارية – تسعى إلى توفير بيئة استثمارية مطمئنة تمكنها من جذب رؤوس الأموال الأجنبية وتنويع الاقتصاد وفقًا لرؤية المملكة 2030م.

• تقليل المنازعات أمام القضاء.

يساهم وضوح الأنظمة العقارية وتفعيل الرقابة النظامية في تقليل حجم المنازعات العقارية المعروضة أمام القضاء، حيث غالبًا ما تنشأ النزاعات العقارية بسبب غياب الضوابط أو غموض الالتزامات بين الأطراف، لكن مع وجود تنظيم واضح وآليات بديلة لحل الخلافات التحكيم العقاري والصلح، يتم تسوية الكثير من القضايا دون اللجوء للقضاء، ومما يخفف العبء عن الجهاز القضائي، ويساعد على سرعة تداول رأس المال داخل السوق العقاري، مما يعزز كفاءته واستقراره.

الخاتمة

بعد إتمام هذه الدراسة، يتضح أن السوق العقاري السعودي يتميز بتعدد مجالاته وتشعب أنشطته الاستثمارية، الأمر الذي يستدعي من المنظّم السعودي بذل مزيد من الجهود في مجال التطوير والرقابة المستمرة، بالإضافة إلى أن تحقيق التوازن بين تحفيز الاستثمار من جهة، وتطبيق الرقابة الصارمة من جهة أخرى، يعد ركيزة أساسية لبناء سوق عقاري عادل وشفاف، قادر على دعم خطط التنمية الوطنية وتعزيز مكانة المملكة كمركز استثماري إقليمي ودولي.

ومن زاوية أخرى، يواجه السوق العقاري السعودي عدة تحديات، مثل المشاريع العقارية المتعثرة، التأخير في التسليم، التسويق غير الشفاف، والمنازعات المتعلقة بالشيكات والعقود العقارية، ووجود أنظمة ولوائح تنظيمية صارمة، ودور الهيئات واللجان المختلفة، من شأنه حماية حقوق المستثمرين صغارهم وكبارهم، وذلك بمعالجة المشاريع المتعثرة، وضمان توزيع العوائد المالية بشكل منصف، كما أن العقوبات القانونية لها دورًا كبيرًا في تعزيز الالتزام بالأنظمة ورفع الثقة في السوق.

-وتوصلنا في هذا البحث إلى عدة نتائج، نذكرها على النحو الآتي: 

1. وجود اللوائح والأنظمة يساهم في حماية المستثمرين وضمان حقوقهم المالية والقانونية.
2. شرط التراخيص اللازمة لمزاولة الأعمال والمهن العقارية المختلفة، هو أساس نظاميتها.
3. لجنة المساهمات العقارية تلعب دورًا رئيسيًا في تصفية المشاريع المتعثرة وصرف العوائد بشكل عادل.
4. الامتثال والإفصاح الشفاف عن المشاريع يساهم في رفع الثقة في السوق وتقليل المنازعات وجذب الاستثمارات المحلية والأجنبية.

• التوصيات:

1. تعزيز الثقافة القانونية لدى المستثمرين والمطورين لضمان فهم حقوقهم والتزاماتهم.
2. الحث على الاستزادة في البحوث والدراسات القانونية في المجال العقاري السعودي. 
3. تطوير آليات الإفصاح والشفافية لتشمل كل المعلومات المتعلقة بالمشاريع العقارية.
4. تسهيل إجراءات تسوية النزاعات بين المستثمرين والمطورين لتقليل الوقت والتكاليف القانونية.

المراجع والمصادر

أولاً: الأنظمة واللوائح 

• نظام الأوراق التجارية، الصادر بمرسوم ملكي رقم م/٣٧ وتاريخ: 11/10/1383 هـ.
• نظام التمويل العقاري، الصادر بمرسوم ملكي رقم م/ ٥٠ وتاريخ: 13/8/1433 هـ.
• نظام المقيمين المعتمدين، الصادر بمرسوم ملكي رقم م/ ٤٣ وتاريخ: 9/7/1433 هـ.
• نظام الوساطة العقارية، الصادر بمرسوم ملكي رقم م/ ١٣٠، وتاريخ:30/11/1443 هـ.
• نظام بيع وتأجير مشروعات عقارية على الخارطة، الصادر بمرسوم ملكي رقم م / ٤٤، وتاريخ: 10/3/1445 هـ.
• نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها، الصادر بمرسوم ملكي رقم م/ ٨٥، وتاريخ: 2/7/1441 هـ.
• نظام المساهمة العقارية، الصادر بمرسوم ملكي م/ ٢٠٣ وتاريخ:28/12/1444 هـ.
• لائحة صناديق الاستثمار العقاري، الصادرة عن مجلس هيئة السوق المالية، بموجب القرار رقم 1-193-2006 وتاريخ 19/6/1427 الموافق 15/7/2006م، بناءً على نظام السوق المالية الصادر بالمرسوم الملكي رقم م/ 30 وتاريخ 2/6/ 1424 هـ.
• اللائحة التنفيذية لنظام بيع وتأجير مشروعات عقارية على الخارطة، (1445-2024).
• اللائحة التنفيذية لنظام التمويل العقاري، الصادر بقرار وزير المالية رقم 1229، وتاريخ 10/4/1434 هـ.

ثانيًا: الأحكام القضائية، وقرارات اللجان شبه القضائية

• حكم المحكمة العامة، تأخير بتسليم عقار، الصادر بتاريخ 29/5/1446 هـ.
• قرار لجنة المساهمة العقارية، في تاريخ: 3/4/1445 هـ.
• قرار لجنة المساهمة العقارية، في تاريخ: 14/06/1445هـ.

ثالثًا: أدلة ومواد توعوية

• وثيقة ضوابط الإعلانات العقارية، الصادرة بقرار مجلس إدارة الهيئة العامة للعقار، في تاريخ: 12/10/1442 هـ.
• وثيقة مبادئ وقواعد حماية عملاء المؤسسات المالية، الصادرة عن البنك المركزي السعودي لعام 1444-2022م.
• المادة التوعوية الخاصة بصناديق الاستثمار، الصادرة عن هيئة السوق المالية.
• التقرير السنوي للهيئة العامة للعقار، لعام 2023م.

رابعًا: الدوريات

• حمد البديرات، ” حماية المشتري في أثناء التعاقد على بيع العقار على الخارطة في النظام السعودي”، مجلة جامعة الملك سعود، (2021م)، (1): 84-99.
• أحمد خضر، “حماية النزاهة والشفافية في سوق المال السعودي” ، مجلة جامعة الملك سعود، (2015م)، (1): 90-94.

خامسًا: الدراسات القانونية

• مروى، عبيدي. (2023م)، “النظام القانوني للملكية المشتركة”، كلية الحقوق والعلوم السياسية، جامعة 8 ماي 1945 قالمة، الجزائر.

خامسًا: المواقع الإلكترونية

• وزارة البلديات والإسكان، (2025م)، “ملاك” يسجل أكثر من 20 ألف جمعية منذ بداية البرنامج، متاح على: https://momah.gov.sa/ar/news/mulak-yusjl-akthr-mn-20-alf-jmyt
•  منصة إيجار، (2025م)، مخاطر عدم توثيق العقد في إيجار، متاح على: https://www.ejar.sa/ar/page/189486
• صحيفة سبق، 38 جولة رقابية تكشف مخالفات عقارية، وتدقيق أكثر من 12 ألف إعلان في أغسطس عام2024م، متاح على: https://sabq.org/saudia/xah2bfbwys

6. الملاحق

المخالفة	النص النظامي	العقوبة	الحل/ الدفع
ممارسة مهنة التقييم العقاري دون الحصول على الترخيص	المادة رقم (32) من نظام المقيمين المعتمدين.	– الإنذار.- اللوم.-غرامة مالية لا تتجاوز (200.000) مائتي ألف ريال – إلغاء الترخيص.- الإيقاف عن ممارسة المهنة مدة لا تزيد على سنة- شطب قيد المخالف من سجل المقيّمين المعتمدين.- السجن مدة لا تجاوز سنة واحدة.ويراعى أن تتناسب العقوبة مع المخالفة.	الالتزام بالحصول على الترخيص من هيئة المقيمين المعتمدين.الدفع بأن العمل كان بدون مقابل مالي.
مزاولة نشاط بيع وتأجير المشاريع العقارية على الخارطة	المادة (24) من نظام بيع وتأجير المشاريع العقارية على الخارطة	-السجن لمدة لا تزيد على (خمس) سنوات.-غرامة لا تزيد على (عشرة ملايين) ريال، أو بهما معًا.	-الالتزام على الحصول على الترخيص من الهيئة العامة للعقار.-الدفع بأن تم تقديم طلب الترخيص فعلاً، وبانتظار صدوره.
الإعلان أو العرض لمشروعات عقارية وهمية مع العلم بذلك.	المادة (24) من نظام بيع وتأجير المشاريع العقارية على الخارطة.	-السجن لمدة لا تزيد على (خمس) سنوات.-غرامة لا تزيد على (عشرة ملايين) ريال، أو بهما معًا.	– الالتزام بضوابط الإعلانات العقارية.
ممارسة نشاط الوساطة العقارية والخدمات العقارية دون ترخيص.	المادة (19) من نظام الوساطة العقارية.	-الإنذار.- تعليق الترخيص لمدة لا تتجاوز (سنة).- إلغاء الترخيص.- غرامة لا تتجاوز (200,000) مائتي ألف ريال.تجوز مضاعفة الغرامة المحكوم بها في حال تكرار المخالفة خلال (ثلاث) سنوات من ارتكابها.	-الالتزام على الحصول على الترخيص من الهيئة العامة للعقار.